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央行银监会定调房地产金融:加强宏观审慎管理,抑制杠杆率

可见的是,中国人民银行和银监会在2018年的主要工作任务中,在防范化解金融风险方面不约而同都加大了对房地产的着墨:央行提出加强要完善金融风险监测、评估、预警和处置体系,进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。而……

专题: 跨境融资宏观审慎管理 防金融风险会议讲话 重庆房地产预售政策 什么是房地产信托 

可见的是,中国人民银行和银监会在2018年的主要工作任务中,在防范化解金融风险方面不约而同都加大了对房地产的着墨:央行提出加强要完善金融风险监测、评估、预警和处置体系,进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。

而银监会在列出的今年十大防风险任务中,更是从个人住房贷款和房企融资两个角度将目光瞄准了房地产市场。

“房地产金融”进入央行年度主要工作任务

在2月5日至6日举行的2018年央行年度工作会议上,房地产金融进入了今年的主要工作任务。

在推动金融市场平稳健康发展方面,央行提出要完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系;在防范化解金融风险方面,则要进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。

在过去五年的年度主要任务中,央行两度提及房地产,且集中在住房信贷领域。其中,2017年年度工作会议提出要“因城施策,继续落实好差别化住房信贷政策”,2013年的主要工作中也是提出要“落实好差别化住房信贷政策”。

央行副行长易纲今年1月在《中国金融》杂志发文谈及2018年货币政策调控面临的挑战与政策思路时称,人民银行将进一步完善宏观审慎政策框架,探索将影子银行、房地产金融、互联网金融等纳入宏观审慎政策框架。

为何要将加强对房地产金融的宏观审慎管理?央行曾在《2017年三季度货币政策执行报告》中以专栏的形式作出过解释。

“房地产等资产市场天然容易加杠杆,具有‘买涨不买跌’的特征,容易出现顺周期波动和超调,这就使利率等价格调节机制难以有效发挥作用,需要宏观审慎政策对杠杆水平进行逆周期的调节。”报告称。

2016年6月,为配合楼市调控,上海在全国率先推出房地产金融宏观审慎管理。

具体来说,上海的房地产金融宏观审慎管理的内容主要涵盖金融机构房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿债能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等方面。

银监会房贷、开发贷双管齐下

相对于央行从宏观出手,稍早前举行的2018年全国银行业监督管理工作会议上,银监会一口气提出的今年防风险十大任务中,两个涉及房地产市场。

在个人贷款方面,银监会提出要努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。而在房企融资方面,则要继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。

可见的是,今年以来,各地银监局连续出手对违反房地产行业政策和信贷政策的银行开出罚单。在刚刚过去的1月,多家银行因信贷资金或个人消费贷款用于支付购房款或违规向房地产开发企业发放贷款被罚。

另一方面,部分银行基于自身贷款结构调整暂停受理房地产行业新增授信业务,地方金融监管部门也出手对并购贷款展开进一步规范。

“(房地产开发贷)虽然没有停,但从收紧一直在持续,只有大的、优质的房企才有可能批,而且审批开发贷的权利也上收到了总行,如果贷款投向房地产过多,监管也会窗口指导。”沪上某银行公司金融部人士对澎湃新闻表示。

央行稍早前发布的数据显示,2017年全年新增个人住房贷款2.76万亿元,为2016年的新增额的55%。而在2017年全年13.53万亿元的新增人民币贷款中,房贷的占比回落到20%。而房地产贷款增速也在2017年小幅回落。2017年末,人民币房地产贷款余额32.2万亿元,同比增长20.9%,增速比上年末低6.1个百分点;全年增加5.6万亿元,同比少增1087 亿元。

三、在全口径跨境融资宏观审慎管理框架下,管理部门采取何种方式对企业和金融机构跨境融资业务进行管理?

在跨境融资管理改革前,外债一般只有外资企业可以举借,且不能超过外资企业的投注差(投资总额与注册资本之差),中资企业较难举借外债。“对于实体企业而言,全口径跨境融资宏观审慎管理制度改革使中资企业在借用外债方面享受到与外资企业同等待遇,这意味着国内企业多了一条融资渠道,这对于帮助解决企业融资难、融资贵等问题具有积极意义。”国家外汇管理局桐乡市支局相关负责人表示。

维护金融稳定的目标依赖于宏观审慎政策工具的实施。而如何选择适当的政策工具、何时启动及实施应急方案,需要能对跨境资本流动状况做出充分的分析评估和预警。外汇管理部门目前已建立了统一的跨境资金流动监测分析平台,能够实现对跨境资金流动的全口径信息采集、统计、监测和分析;但同时也存在预警功能相对不足的问题,影响风险评估的准确性和政策制定的前瞻性。应当在此基础上,进一步健全风险预警和响应机制。在完善预警指标设置方面,应根据形势变化适时调整监管指标及其阈值,使其能及时提示可能出现的跨境资金流动的方向性变化和压力累积的情况,并区分风险级别和防范目标。在此基础上,制定完备的预警和应对方案,构建危机预警模型,以提升宏观审慎管理的准确性、及时性和前瞻性。

吸取国际金融危机教训,人民银行自2009年年中开始系统研究强化宏观审慎管理的政策措施,2011年正式引入差别准备金动态调整制度和合意贷款管理机制。在2014年三季度货币政策执行报告中,人民银行解释称,所谓合意贷款,实际就是指差别准备金动态调整机制,其核心内容是指金融机构适当的信贷投放应与其自身的资本水平以及经济增长的合理需要相匹配。当然,合意贷款是动态调整的,能够适时反映宏观形势以及金融机构自身经营状况的变动情况,具有逆周期的双向调节功能。

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