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负债两千亿元 泰禾激进扩张惹争议

以打造中式别墅“中国院子”而闻名的泰禾集团股份有限公司(简称“泰禾集团”,股票代码:000732)最近有点烦:拟非公开发行股票募资70亿元的融资计划被证监会中止审查,与此同时,控股股东泰禾投资集团有限公司(简称“泰禾投资”)也几乎抵押了其……

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以打造中式别墅“中国院子”而闻名的泰禾集团股份有限公司(简称“泰禾集团”,股票代码:000732)最近有点烦:拟非公开发行股票募资70亿元的融资计划被证监会中止审查,与此同时,控股股东泰禾投资集团有限公司(简称“泰禾投资”)也几乎抵押了其所持有的泰禾集团全部股票。根据财报,截至今年一季度末,该公司负债合计已经超过了2000亿元,在今年不断扩张的步伐下,资产负债率居高不下、融资成本日趋上升等问题也接踵而至。

定向增发计划遇阻股权质押比例高企

7月12日,证监会官网公开披露的《发行监管部再融资审核工作流程及申请企业情况》信息显示,泰禾集团的再融资非公开融资计划的状态为中止审查,保荐机构为国信证券。记者注意到,而此前的6月11日,泰禾集团这一定增计划已被证监会披露处于中止审查状态。

值得注意的是,今年1月,泰禾集团此次定向增发的保荐机构国信证券,因保荐业务及财务顾问业务涉嫌违反证券法律法规,遭到证监会立案调查。业内人士分析指出,此次泰禾集团定增计划被中止审查,显然受累于国信证券遭到立案调查一事,但也与房地产企业融资大环境日趋收紧有关。去年以来房地产企业融资渠道日趋收紧,特别是最近一段时间以来,已有多家房企发债中止,违约传闻不断,市场紧张情绪也开始蔓延。

相关公告显示,泰禾集团这一定增计划始于2016年5月,当时拟非公开发行股票募资98亿元,用于北京大兴中央广场、北京西局西府大院等项目的开发,后来融资规模缩减为70亿元。然而,两年多过去了,这一定增计划仍然没有得到顺利实施。最新披露的中止审查,对资金面较为紧张的泰禾集团而言,无异于雪上加霜。

7月14日,泰禾集团就上述定增计划对外发布相关公告称,公司本次非公开发行股票募集资金总额为不超过700000万元,发行价格由不低于24.52元/股调整为不低于24.30元/股,发行数量由不超过285481239股调整为不超过288065843股,除此调整外其他事项均无变化,本次非公开发行股票尚待证监会审核通过。不过,《经济参考报》记者注意到,泰禾集团股票7月16日上午收盘价仅为17.97元,远低于定向增发的发行价格。

值得投资者关注的是,泰禾集团7月3日对外公告称,控股股东泰禾投资持有公司股份609400795股,占公司总股本的48.97%。截至公告日,泰禾投资累计质押的股份数为604792168股,占公司总股本的48.60%。也就是说,泰禾投资已经质押了其所持有的泰禾集团99.24%的股权。

一年并购数十起激进扩张惹争议

一个耐人寻味的现象是,2016年10月之后,泰禾集团几乎没有在一二线城市的土地招拍挂市场拿过地,其土地储备主要通过大举收购、并购其他开发公司获得,而其这一激进扩张行为也饱受业内争议。

泰禾集团在2017年年报中披露称,随着土地成本高涨,从2016年开始,公司更多通过收购、参股等多种方式低价获得土地储备,公司土地拓展全面转入到以并购为主的阶段。年报显示,2017年,泰禾集团共计获取36个优质项目,其中有30个项目是通过并购及购买资产的方式获取。泰禾集团2017年在项目获取上合计投入资金552.40亿元(含土地拍卖和收购资产),获取土地792.80万平方米(约合1.19万亩)。

《经济参考报》记者注意到,伴随着收、并购步伐的加快,泰禾集团新设立的子公司也越来越多。2017年财报显示,泰禾集团当期新设立的子公司高达160多家,其中大多数为房地产公司。对泰禾集团的并购行为,不少业内人士褒贬不一,对其“高负债、高杠杆、高担保”的“三高”模式表示担忧和质疑。

但泰禾集团认为,公司通过并购方式获取土地可以降低拿地成本和风险,缩短项目开发周期,快速扩张公司土地储备规模,有利于公司快速发展。2018年,公司将继续以“高品质下的高周转”为经营导向,计划实现房地产销售规模再上新台阶,力争早日进入房地产行业第一梯队。2017年12月22日,泰禾集团董事长黄其森对外公开表示,泰禾集团2018年的销售目标为2000亿元。

不过,从逐年攀升的存货指标来看,泰禾集团的“高周转”能力尚有提升的空间。2015年末至2017年末,其存货持续攀升,分别为580.42亿元、888.55亿元和1407.13亿元。

总负债快速攀升负债率居高不下

值得警惕的是,在泰禾集团激进扩张的同时,伴生了负债快速攀升、资产负债率居高不下、融资成本日趋上升等问题。

据泰禾集团对外公告的2018年第一季度报告,截至2018年3月31日,泰禾集团持有货币资金242.41亿元,总资产2271.66亿元,同比增加51.4%;总负债2009.54亿元,同比增加61.8%。

《经济参考报》记者综合研读泰禾集团财报发现,泰禾集团最近三年负债规模急剧攀升。2015年末、2016年末和2017年末,负债总额分别为677.13亿元、1016.48亿元和1813.02亿元,持续保持逐年急速增长态势,其中2017年,一年就新增加了796.54亿元的负债额。与此同时,泰禾集团的资产负债率也持续高企,2015年末、2016年末和2017年末,资产负债率分别为79.87%、82.40%和87.83%,今年一季度则增至88.46%,呈现出逐步攀升的态势。而去年底,泰禾集团董事长黄其森曾公开表示,希望公司负债率2018年降到75%。

泰禾集团大举融资的同时,其融资成本也呈现出日趋上升的势头。财报显示,2016年末和2017年末,泰禾集团的有息负债余额(银行贷款、非银行贷款、公司债)总额分别为754.11亿元、1354.94亿元,期末平均融资成本分别为7.62%、8.10%。2017年末1354.94亿元的有息负债中,银行贷款269.82亿元,融资成本为7.14%;非银行贷款829.74亿元,融资成本为8.67%,公司债(3-5年)255.38亿元,融资成本为7.27%。而亿翰智库今年5月发布的相关报告显示,前50强上市房企2016年和2017年的平均融资成本分别仅为5.89%和5.45%。

截至2017年末,泰禾集团应付利息高达11.23亿元,同比2016年末的7.28亿元增幅较大。泰禾集团解释称,应付利息较期初增长54.21%,主要是公司融资规模增加,应付利息增加所致。与此同时,泰禾集团2017年利息支出高达8.04亿元,而2016年利息支出仅为3.50亿元,利息支出高涨也导致其2017年财务费用较上年同期大增90.50%。

《经济参考报》记者还发现,从负债结构来看,泰禾集团2017年末1354.94亿元有息负债中,长期借款和短期借款分别为705.25亿元和218.16亿元,其中一年内到期的非流动负债高达212.60亿元,比去年同期的43.28亿元大增391.22%。业内人士分析指出,有息负债是刚性负债,不同于一般的负债,高企的有息负债使得房企短期内或面临着较大的偿债压力。在这种压力下,不少房企不得不通过各种方式去融资,其中很多融资被用于“借新还旧”。

值得投资者关注的是,泰禾集团近年来的经营活动产生的现金流量净额呈现出持续净流出之势:2015年、2016年和2017年分别净流出23.51亿元、101.41亿元和125.53亿元,净流出额呈现出不断攀升态势。

针对泰禾集团存在的负债高企等问题,记者致电泰禾集团采访,并将有关书面采访提纲发至其董秘公开邮箱,但截至记者发稿时未有回复。

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